Gutachten
Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein typisches Grundstück in einer Zone. Das konkrete Grundstück kann bei Fläche, Nutzung, Zuschnitt, Erschließung und weiteren Merkmalen abweichen.
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Einordnung
Für den Bodenwert wird der Richtwert auf Vergleichbarkeit geprüft und gegebenenfalls angepasst. Bei einem bebauten Grundstück kommt der Gebäudewert hinzu; Rechte und besondere Merkmale sind ebenfalls zu berücksichtigen.
Ein hoher Bodenrichtwert bedeutet daher nicht automatisch denselben Quadratmeterwert für jedes Grundstück der Zone.
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden innerhalb einer Bodenrichtwertzone und bezieht sich auf ein Grundstück mit definierten Merkmalen. Das Bewertungsgrundstück kann bei Art und Maß der Nutzung, Fläche, Zuschnitt, Erschließung oder weiteren Eigenschaften abweichen.
Bei einem bebauten Grundstück kommt der Wert der baulichen und sonstigen Anlagen hinzu. Rechte, Belastungen und besondere objektspezifische Merkmale können den Gesamtwert zusätzlich beeinflussen. Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ist deshalb weder automatisch der Bodenwert noch der Verkehrswert des Hauses.
Anpassungen müssen zum Modell des jeweiligen Gutachterausschusses passen und dürfen nicht frei erfunden werden.
Welche Nachweise wirklich erforderlich sind, hängt von Objekt und Anlass ab. Für das Thema „Bodenrichtwert ist nicht gleich Verkehrswert“ sind insbesondere die folgenden Unterlagen hilfreich.
Die Checkliste verdichtet die zentralen Prüfpunkte dieses Themas. Sie ersetzt keine Einzelfallprüfung, hilft aber, eine Anfrage oder ein Gespräch zum Thema „Bodenrichtwert ist nicht gleich Verkehrswert“ gezielt vorzubereiten.
Aus der Bewertungspraxis
Der Richtwert kann sich auf ein üblich zugeschnittenes Baugrundstück beziehen. Ist ein konkretes Grundstück deutlich tiefer, aber nur im vorderen Bereich bebaubar, ist die gesamte Fläche nicht zwingend gleichwertig.
Die hintere Fläche wird nach ihrer tatsächlichen wirtschaftlichen Qualität eingeordnet. Eine zweite Bauposition darf erst berücksichtigt werden, wenn Planungsrecht und Erschließung sie tragen.
Das Beispiel zum Thema „Bodenrichtwert ist nicht gleich Verkehrswert“ ist typisiert und enthält keine identifizierbaren Angaben zu einem realen Auftrag.
Praktische Einordnung
Vor einer Anpassung wird gelesen, welche Merkmale der Gutachterausschuss für das Richtwertgrundstück beschreibt. Dazu können Entwicklungszustand, Nutzungsart, Geschossigkeit, Flächengröße oder weitere zonenspezifische Angaben gehören. Erst der Vergleich mit dem Bewertungsgrundstück zeigt, ob eine Abweichung überhaupt vorliegt und nach welchem Modell sie berücksichtigt werden kann.
Bei bebauten Grundstücken ist zusätzlich zu prüfen, ob die vorhandene Bebauung die marktüblich mögliche Nutzung ausschöpft oder ob eine abweichende Nutzung wirtschaftlich relevant ist. Eine theoretische zusätzliche Bebaubarkeit darf nicht ohne Planungs-, Erschließungs- und Marktprüfung als sicherer Mehrwert angesetzt werden. Ebenso kann ein großes Grundstück aus mehreren wirtschaftlichen Teilflächen bestehen, die getrennt zu untersuchen sind.
Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche wird als vollständiger Verkehrswert des bebauten Grundstücks ausgegeben.
Pauschale Werte zu „Bodenrichtwert ist nicht gleich Verkehrswert“ können Orientierung geben. Für eine weitreichende Entscheidung müssen sie am konkreten Objekt und Stichtag geprüft werden.
Merkmale des Richtwertgrundstücks mit dem Bewertungsgrundstück vergleichen und Abweichungen belegen, bevor ein Bodenwert angesetzt wird.
Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für eine Zone und bezieht sich auf ein Grundstück mit bestimmten wertrelevanten Merkmalen. Dazu können Art und Maß der Nutzung, Grundstücksgröße, Entwicklungszustand oder Beitragszustand gehören. Die Zahl auf der Karte ist daher erst zusammen mit der Beschreibung des Richtwertgrundstücks verwendbar.
Das konkrete Grundstück kann bei Zuschnitt, Tiefe, Topografie, Erschließung, Lärm, Altlasten, Hochwasserrisiko oder baulicher Nutzbarkeit abweichen. Solche Unterschiede werden nicht mit beliebigen Prozenten geschätzt, sondern anhand verfügbarer Umrechnungskoeffizienten, Marktbeobachtungen und einer plausiblen sachverständigen Einordnung behandelt. Manchmal ist eine Teilflächenbetrachtung erforderlich, wenn Vorder- und Hinterland wirtschaftlich verschieden nutzbar sind.
Selbst ein zutreffend angepasster Bodenwert beschreibt nur den Grund und Boden. Bei einem bebauten Grundstück kommen die baulichen Anlagen, Außenanlagen, Rechte, Belastungen und besondere objektspezifische Merkmale hinzu. Je nach Objektart wird der Gesamtwert im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren hergeleitet. Eine Addition aus Bodenrichtwert mal Fläche und geschätzten Baukosten ist noch kein normgerechter Verkehrswert.
Auch der Umkehrschluss ist problematisch: Ein altes Gebäude ist nicht automatisch wertlos und ein Neubauwert wird nicht eins zu eins bezahlt. Alter, Zustand, Restnutzungsdauer, Funktionalität und Marktanpassung entscheiden, welchen Beitrag das Gebäude zum Gesamtwert leistet. Bei wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll nutzbarer Bebauung können dagegen Abbruch- und Freilegungsfragen relevant werden.
Rechenschritt
Erforderliche Prüfung
Häufiger Fehler
Richtwert lesen
Stichtag und Merkmale der Zone
Nur die Zahl aus der Karte übernehmen
Grundstück anpassen
Abweichungen in Nutzung, Größe und Zuschnitt
Pauschaler Prozentabschlag
Bebauung bewerten
Passendes Wertermittlungsverfahren
Baukosten einfach addieren
Gesamtwert würdigen
Rechte, Zustand und Markt
Bodenwert mit Verkehrswert verwechseln
Ein langes Grundstück liegt in einer Zone mit einem Richtwert für ein deutlich kleineres, typisch bebaubares Grundstück. Der vordere Bereich trägt das vorhandene Wohnhaus; der hintere Teil ist nur über eine schmale Zufahrt erreichbar. Ob eine zweite Bebauung zulässig und wirtschaftlich erreichbar ist, ist ungeklärt. Die einfache Multiplikation der Gesamtfläche mit dem Richtwert unterstellt eine Nutzbarkeit, die noch nicht belegt ist.
Die Bewertung prüft Planungsrecht, Erschließung, Zuschnitt und marktübliche Reaktion. Je nach Ergebnis kann der hintere Bereich eigenständig baulich nutzbar, als ergänzende Gartenfläche oder mit einem anderen wirtschaftlichen Beitrag einzuordnen sein. Erst danach wird der Bodenwert mit dem Gebäude und den übrigen Grundstücksmerkmalen zum Gesamtwert zusammengeführt.
Fachquellen
Gesetze, amtliche Marktdaten und Behördeninformationen zur eigenen Vertiefung.
Fachliche Einordnung
Ratgeber können Zusammenhänge erklären, aber weder konkrete Objektmerkmale besichtigen noch Unterlagen und Marktdaten für Ihren Stichtag prüfen.
Passend dazu
Vom Bodenwert zum vollständigen Immobilienwert.
Fragen & Antworten
Die wichtigsten Fragen klären wir gern vor der Beauftragung persönlich mit Ihnen.
Nein. Sie werden aus Marktdaten abgeleitet, beziehen sich aber auf ein typisiertes Richtwertgrundstück und sind keine Preisgarantie für ein bestimmtes Flurstück.
Ja, ebenso kann er darüber liegen. Entscheidend sind die Unterschiede zwischen Richtwert- und Bewertungsgrundstück sowie das anzuwendende Modell.
Persönliche Ersteinschätzung
Schildern Sie uns kurz Ihren Bewertungsanlass. Wir sagen Ihnen transparent, welcher Umfang sinnvoll ist und wie der nächste Schritt aussieht.
