BMF-Arbeitshilfe oder individuelle Bewertung? Entscheidend ist, ob die Kaufpreisaufteilung die tatsächlichen Eigenschaften Ihrer Immobilie nachvollziehbar abbildet.
Wer eine vermietete Immobilie kauft, erwirbt in der Regel Gebäude und Grundstück gemeinsam. Steuerlich werden beide jedoch unterschiedlich behandelt: Während die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten grundsätzlich abgeschrieben werden können, unterliegt der Grund und Boden keiner Absetzung für Abnutzung. Deshalb muss ein Gesamtkaufpreis sachgerecht aufgeteilt werden.
Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit. Die zugehörige Veröffentlichungsseite wurde am 16. März 2026 aktualisiert und führt Arbeitshilfe und Anleitung mit Stand März 2026. Das Verfahren ermöglicht eine typisierte Berechnung und die Prüfung, ob eine bereits vorliegende Aufteilung plausibel ist.
Für Käufer, Vermieter und Kapitalanleger in Hamburg, Henstedt-Ulzburg und dem südlichen Schleswig-Holstein stellt sich damit eine praktische Frage: Passt diese Berechnung zum eigenen Objekt oder bleiben wesentliche Besonderheiten unberücksichtigt? Ziel sollte nicht ein möglichst hoher Gebäudeanteil sein. Gesucht wird eine fachlich begründete Aufteilung, die sich gegenüber der Steuerberatung und dem Finanzamt erläutern lässt.
Wann reicht die BMF-Arbeitshilfe und wo liegen ihre Grenzen?
Eine typisierte Berechnung ist vor allem dann eine sinnvolle Grundlage, wenn die verfügbaren Daten und die verwendeten Annahmen zur Immobilie passen.
Die Arbeitshilfe berücksichtigt grundsätzlich Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Welche Berechnung zum Einsatz kommt, hängt unter anderem von der Grundstücksart und den verfügbaren Daten ab. Die vorgesehene Prüfreihenfolge bedeutet nicht, dass ein Verfahren für jede Immobilie grundsätzlich Vorrang hat.
Zu den Eingaben gehören beispielsweise Kaufpreis einschließlich Anschaffungsnebenkosten, Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksgröße und Bodenrichtwert. Je nach Objekt und Verfahren kommen weitere Angaben hinzu. Ein korrekt ausgefülltes Formular setzt deshalb verlässliche Unterlagen voraus.
Die Grenze liegt bei Besonderheiten, die das Modell nicht erfasst. Laut BMF-Anleitung bleiben besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale unberücksichtigt. Dazu können erhebliche Bauschäden, besondere Ertragsverhältnisse oder grundstücksbezogene Rechte und Belastungen gehören. Das Ergebnis ist eine qualifizierte Schätzung, die sich sachverständig begründet widerlegen lässt.
Für die rechnerische Aufteilung gilt: Bodenwert und Gebäudewert werden zunächst gesondert ermittelt. Anschließend wird ihr Verhältnis auf die aufzuteilenden Anschaffungskosten übertragen. Einfach einen Bodenwert vom gezahlten Gesamtkaufpreis abzuziehen und den Rest dem Gebäude zuzuordnen, entspricht dagegen nicht diesem Grundsatz.
Hamburg und Henstedt-Ulzburg: Welche Objektmerkmale genauer betrachtet werden sollten
Zwei vereinfachte, fiktive Beispiele zeigen, weshalb eine individuelle Betrachtung sinnvoll sein kann.
Beispiel Hamburg: ein vermietetes Gebäude unter Denkmalschutz. Hier stellt sich unter anderem die Frage nach dem passenden Bewertungsverfahren. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 7. Oktober 2025, IX R 26/24, bestätigt, dass auch bei einem denkmalgeschützten Gebäude das allgemeine Ertragswertverfahren zulässig ist. Denkmalschutz bedeutet zudem nicht automatisch, dass der gesamte Kaufpreis dem Gebäude zugeordnet werden darf. Auch hier sind Boden und Gebäude getrennt zu bewerten.
Beispiel Henstedt-Ulzburg: ein vermietetes Haus auf einem ungewöhnlich großen Grundstück. Eine zusätzliche Gartenfläche ist anders zu beurteilen als eine selbstständig bebaubare Teilfläche. Bei einer erheblichen Überschreitung der marktüblichen Grundstücksgröße kommt eine getrennte Bewertung von Teilflächen in Betracht. Entscheidend ist deshalb nicht allein die Quadratmeterzahl, sondern auch die rechtliche und tatsächliche Nutzbarkeit.
Für beide Beispiele gilt: Ein besonderes Merkmal führt nicht automatisch zu einem höheren Gebäudeanteil. Es muss untersucht werden, welchen Einfluss es auf die jeweiligen Werte hat. Ein Gutachten sollte diese Zusammenhänge erklären und die Wahl des Bewertungsverfahrens begründen, statt lediglich eine gewünschte Quote auszuweisen.
In fünf Schritten zu einer nachvollziehbaren Kaufpreisaufteilung
Eine sorgfältige Vorbereitung hilft, offene Fragen gezielt zu klären und den erforderlichen Bewertungsumfang einzugrenzen.
Schritt 1: Den Kaufvertrag prüfen
Prüfen Sie zunächst, ob der Vertrag bereits eine Aufteilung enthält. Eine vereinbarte und tatsächlich umgesetzte Kaufpreisaufteilung ist grundsätzlich zu berücksichtigen. Sie darf aber weder auf einer Scheinvereinbarung oder einem Gestaltungsmissbrauch beruhen noch die realen Wertverhältnisse grundlegend verfehlen. Die Vertragsangabe ist deshalb ein Ausgangspunkt, kein Freibrief für beliebige Prozentsätze.
Schritt 2: Die Eingabedaten belegen
Stellen Sie Kaufvertrag, Flächenberechnungen, Baujahrnachweise und gegebenenfalls Modernisierungsunterlagen zusammen. Bei vermieteten Objekten gehören auch die Mietangaben dazu. Dokumentieren Sie außerdem die verwendete Fassung der Arbeitshilfe und bewahren Sie die ausgefüllte Datei mit den zugrunde liegenden Unterlagen auf.
Schritt 3: Den Bodenwert hinterfragen
Prüfen Sie, ob der Bodenrichtwert zum Grundstück passt. Stimmen beispielsweise Nutzungsart, Grundstücksgröße und bauliche Ausnutzbarkeit mit den zugrunde liegenden Annahmen überein? Ein Bodenrichtwert ist nicht automatisch der individuelle Bodenwert jedes Grundstücks innerhalb einer Zone. Erforderliche Anpassungen müssen nachvollziehbar hergeleitet werden.
Schritt 4: Das Bewertungsverfahren nachvollziehen
Lassen Sie sich erklären, weshalb ein bestimmtes Verfahren verwendet wurde. Entscheidend sind die Art der Immobilie, die Gepflogenheiten des jeweiligen Marktes und die Eignung der verfügbaren Daten. Ein Verfahren sollte nicht allein deshalb gewählt werden, weil es den höchsten Gebäudeanteil ergibt.
Schritt 5: Den weiteren Prüfungsbedarf abstimmen
Besprechen Sie mit Ihrer Steuerberatung, welche Fragen noch offen sind. Geht es um einen möglichen Eingabefehler, eine abweichende Vertragsaufteilung oder bislang unberücksichtigte Objektmerkmale? Darauf aufbauend lässt sich festlegen, ob eine Plausibilitätsprüfung, eine ergänzende Stellungnahme oder eine ausführlichere Bewertung benötigt wird.
Gebäudeanteil und Nutzungsdauer: Zwei unterschiedliche Fragen
Die Höhe der Gebäudeanschaffungskosten und die Dauer ihrer Abschreibung müssen getrennt betrachtet werden.
Die Kaufpreisaufteilung beantwortet die Frage, welcher Anteil der Anschaffungskosten auf das Gebäude entfällt. Dieser Betrag bildet grundsätzlich die Bemessungsgrundlage für die Gebäudeabschreibung. Aus einer nachvollziehbaren Aufteilung ergibt sich aber noch nicht, welcher Abschreibungssatz im konkreten Fall anzuwenden ist.
Die Nutzungsdauer betrifft die zeitliche Verteilung der Abschreibung. § 7 Absatz 4 EStG sieht bestimmte Abschreibungssätze vor. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer berücksichtigt werden. Die Prüfung dieser Frage ist von der Kaufpreisaufteilung zu unterscheiden. Ein Nutzungsdauergutachten beantwortet daher eine andere Bewertungsfrage als eine Untersuchung des Gebäudeanteils.
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel verdeutlicht den Unterschied: Bei aufzuteilenden Anschaffungskosten von 600.000 Euro und einem sachgerecht ermittelten Gebäudeanteil von 60 Prozent entfallen 360.000 Euro auf das Gebäude. Bei einem unterstellten linearen Abschreibungssatz von zwei Prozent wären das 7.200 Euro pro vollem Jahr. Ob dieser Satz tatsächlich anzuwenden ist, muss unabhängig von der Aufteilung geprüft werden.
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Autor: Marcel Schaffer
Datum: 7. September 2026
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung.
