„Das Gutachten wurde von einem Immobilienexperten erstellt – dann muss das Finanzamt den ermittelten Wert doch übernehmen.“ Diese Annahme ist verständlich, trifft aber nicht ohne Weiteres zu.
Ein Verkehrswertgutachten ist für das Finanzamt nicht automatisch verbindlich. Es dient als Nachweis, dass der tatsächliche Wert einer Immobilie am maßgeblichen Bewertungsstichtag niedriger ist als der Wert, den das Finanzamt nach den pauschalierenden Vorschriften des Bewertungsgesetzes ermittelt hat. Ob dieser Nachweis gelingt, hängt sowohl von der Qualifikation des Gutachters als auch von der inhaltlichen Qualität des Gutachtens ab.
Besonders relevant ist diese Frage bei Erbschaften und Schenkungen. Auch bei einem Objekt in Hamburg kann die steuerliche Bewertung von den tatsächlichen Besonderheiten der Immobilie abweichen – etwa wegen eines schlechten Gebäudezustands, bestehender Nutzungsrechte oder einer schwierigen Grundstückssituation.
Was prüft das Finanzamt überhaupt?
Für Zwecke der Erbschaft- oder Schenkungsteuer ermittelt das Finanzamt den Grundbesitzwert nach gesetzlich festgelegten Verfahren. Diese Verfahren arbeiten teilweise mit typisierten Daten und pauschalen Annahmen. Sie können deshalb zu einem Wert führen, der über dem tatsächlich am Markt erzielbaren Immobilienwert liegt.
§ 198 des Bewertungsgesetzes eröffnet Steuerpflichtigen die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Gemeint ist der Preis, der am Bewertungsstichtag unter gewöhnlichen Marktbedingungen voraussichtlich erzielbar gewesen wäre. Gelingt dieser Nachweis, ist grundsätzlich der niedrigere Wert anzusetzen.
Der Bewertungsstichtag ist dabei entscheidend. Im Erbfall ist das regelmäßig der Todestag, bei einer Schenkung grundsätzlich der Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung. Das Gutachten darf daher nicht lediglich den aktuellen Immobilienwert beschreiben. Es muss die Markt- und Objektverhältnisse am steuerlich maßgeblichen Stichtag abbilden.
Welche Gutachter kommen für den Nachweis infrage?
Nach der derzeitigen Fassung des § 198 BewG kann der niedrigere gemeine Wert regelmäßig durch ein Gutachten folgender Stellen oder Personen nachgewiesen werden:
- den örtlich zuständigen Gutachterausschuss,
- einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken,
- einen Sachverständigen, der von einer staatlichen oder staatlich anerkannten Stelle entsprechend bestellt oder zertifiziert wurde,
- einen Sachverständigen, der über eine geeignete Zertifizierung durch eine nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierte Stelle verfügt.
Bei einer Zertifizierung reicht es nicht aus, dass auf einer Urkunde lediglich „DIN EN ISO/IEC 17024“ steht. Auch die Zertifizierungsstelle selbst muss für den maßgeblichen Bereich akkreditiert sein. Die konkrete Qualifikation und der Zertifizierungsumfang sollten daher vor der Beauftragung geprüft werden. Ein aktuelles amtliches Merkblatt empfiehlt zudem, das Zertifikat dem Gutachten beizufügen.
Ein Gutachten eines freien Immobilienberaters, Maklers oder Sachverständigen ohne die erforderliche Bestellung beziehungsweise Zertifizierung bietet für den steuerlichen Nachweis keine verlässliche Grundlage. Selbst eine langjährige Berufserfahrung ersetzt die gesetzlich geforderte Qualifikation nicht.
Wann ist ein Gutachten inhaltlich überzeugend?
Die passende Qualifikation des Sachverständigen ist nur der erste Schritt. Das Finanzamt darf das Gutachten inhaltlich prüfen. Es muss den ermittelten Wert daher nicht ungeprüft übernehmen.
Ein geeignetes Gutachten sollte so vollständig und nachvollziehbar sein, dass die Finanzverwaltung die Herleitung des Ergebnisses ohne die Einschaltung eines weiteren Sachverständigen prüfen kann. Der Bundesfinanzhof hat wiederholt hervorgehoben, dass die Nachweislast beim Steuerpflichtigen liegt und das Gutachten ein eindeutiges, nachprüfbares Bewertungsergebnis liefern muss.
Zu einem belastbaren Verkehrswertgutachten gehören insbesondere:
- eine eindeutige Bezeichnung der bewerteten Immobilie,
- der korrekte Bewertungsstichtag,
- eine persönliche Objektbesichtigung,
- eine Beschreibung des Grundstücks und der baulichen Anlagen,
- nachvollziehbare Wohn- und Nutzflächen,
- Angaben zum Bau- und Planungsrecht,
- eine begründete Wahl des Bewertungsverfahrens,
- überprüfbare Quellen für Bodenrichtwert, Marktdaten, Mieten und weitere Bewertungsparameter,
- die Berücksichtigung von Schäden, Instandhaltungsrückständen und Modernisierungen,
- die Bewertung eingetragener Rechte und Belastungen,
- Berechnungen und Anlagen, aus denen sich der ermittelte Verkehrswert schlüssig ergibt.
Die Bewertung muss sich grundsätzlich an den Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung orientieren. Bei Gutachten, die seit dem 1. Januar 2022 erstellt werden, ist die derzeitige ImmoWertV anzuwenden – unabhängig davon, ob der Bewertungsstichtag weiter zurückliegt.
Warum reicht ein Kurzgutachten häufig nicht aus?
Ein Kurzgutachten kann für private Entscheidungen sinnvoll sein, beispielsweise zur ersten Orientierung innerhalb einer Familie. Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt ist es jedoch regelmäßig nicht ausreichend.
Der Grund liegt weniger in der Seitenzahl als im Umfang der Prüfung. Ein steuerlich verwendbares Verkehrswertgutachten muss sämtliche wesentlichen Wertmerkmale untersuchen und dokumentieren. Dazu gehören auch Umstände, die bei einer vereinfachten Wertermittlung häufig nur knapp behandelt werden.
Ein amtliches Merkblatt der Finanzverwaltung nennt ausdrücklich vollumfängliche Gutachten als erforderlichen Nachweis. Kurzgutachten werden dort als nicht ausreichend eingeordnet. Gefordert werden unter anderem ein Lageplan, eine Fotodokumentation, eine persönliche Besichtigung, die Begründung des Bewertungsverfahrens und eine nachvollziehbare Darstellung aller verwendeten Daten.
Für eine Immobilie in Hamburg kann beispielsweise eine pauschale Bewertung problematisch sein, wenn das Gebäude erheblichen Modernisierungsbedarf aufweist, ein Wohnrecht besteht oder die tatsächliche Nutzbarkeit des Grundstücks von den üblichen Annahmen abweicht. Solche Besonderheiten müssen nicht nur erwähnt, sondern in ihrer Auswirkung auf den Verkehrswert begründet werden.
Typische Gründe für Rückfragen oder eine Ablehnung
Unklarer oder falscher Bewertungsstichtag
Ein aktueller Marktwert beantwortet nicht automatisch die Frage, welchen Wert die Immobilie am Todestag oder am Tag der Schenkung hatte. Marktveränderungen zwischen diesen Zeitpunkten müssen berücksichtigt werden.
Fehlende Besichtigung
Ohne persönliche Inaugenscheinnahme lassen sich Zustand, Ausstattung, Schäden und tatsächliche Nutzung häufig nicht hinreichend beurteilen. Eine reine Schreibtischbewertung kann daher erhebliche Zweifel auslösen.
Unbegründete Abschläge
Ein pauschaler Abschlag für Renovierungsbedarf genügt nicht. Mängel und Schäden müssen konkret beschrieben, dokumentiert und in ihrer Werthöhe nachvollziehbar berücksichtigt werden. Gleiches gilt für eine Abweichung vom Bodenrichtwert.
Fehlende Quellen
Verwendete Mieten, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren oder Vergleichsdaten müssen nachprüfbar sein. Eine Berechnung ohne Quellenangaben lässt sich fachlich nur eingeschränkt überprüfen.
Rechte und Belastungen werden übersehen
Nießbrauch, Wohnrechte, Wegerechte, Erbbaurechte oder sonstige Belastungen können den Immobilienwert beeinflussen. Für den Nachweis nach § 198 BewG sind sämtliche wertrelevanten rechtlichen und tatsächlichen Merkmale einzubeziehen.
Der Gutachter besitzt nicht die passende Qualifikation
Die allgemeine Bezeichnung „Sachverständiger“ ist nicht geschützt und sagt allein wenig über die steuerliche Verwendbarkeit des Gutachtens aus. Maßgeblich ist, ob die Bestellung oder Zertifizierung den Bereich der Grundstückswertermittlung umfasst.
Praxisbeispiel: Geerbtes Einfamilienhaus in Hamburg
Eine Erbengemeinschaft übernimmt ein älteres Einfamilienhaus in Hamburg. Das Finanzamt stellt anhand des Bewertungsgesetzes einen Grundbesitzwert von 820.000 Euro fest.
Das Gebäude weist jedoch einen erheblichen Instandhaltungsrückstand auf. Dach, Leitungen und Heizungsanlage sind veraltet. Zudem ist die Grundstücksnutzung durch ein eingetragenes Recht eingeschränkt. Die Erben halten den steuerlich festgestellten Wert deshalb für zu hoch.
Ein qualifizierter Sachverständiger bewertet die Immobilie rückwirkend zum Todestag. Er besichtigt das Objekt, prüft die Unterlagen, dokumentiert die Schäden und bewertet die rechtliche Belastung. Die verwendeten Marktdaten beziehen sich auf die Verhältnisse am Bewertungsstichtag. Das Gutachten kommt nachvollziehbar zu einem Verkehrswert von 690.000 Euro.
Ob das Finanzamt diesen Wert übernimmt, entscheidet sich nicht allein an der Differenz von 130.000 Euro. Ausschlaggebend ist, ob das Gutachten die niedrigere Bewertung fachlich vollständig und schlüssig nachweist. Das Finanzamt bleibt zur Prüfung berechtigt und kann bei methodischen Fehlern oder unzutreffenden Ansätzen eine Anerkennung ablehnen.
Kann auch ein tatsächlich erzielter Kaufpreis ausreichen?
Neben einem Gutachten kann unter bestimmten Voraussetzungen auch ein zeitnah erzielter Kaufpreis als Nachweis dienen.
Nach § 198 Abs. 3 BewG kommt insbesondere ein Kaufpreis infrage, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag vereinbart wurde. Die wertbestimmenden Verhältnisse dürfen sich zwischen dem Bewertungsstichtag und dem Verkauf jedoch nicht wesentlich verändert haben. Maßgeblich ist grundsätzlich das Datum des notariellen Kaufvertrags.
Ein Verkauf innerhalb der Familie, ein Notverkauf oder ein Geschäft unter ungewöhnlichen Bedingungen bildet den gemeinen Wert dagegen nicht ohne Weiteres ab.
Auch der Zeitpunkt der Einreichung ist wichtig. Ist ein Feststellungsbescheid bereits bestandskräftig, lässt sich ein erst später abgeschlossener Kaufvertrag nicht in jedem Fall nachträglich berücksichtigen. Ein Gutachten oder ein geeigneter Kaufpreisnachweis sollte deshalb möglichst früh in das Verfahren eingebracht werden.
Checkliste vor der Einreichung beim Finanzamt
Vor Abgabe des Gutachtens sollten Eigentümer, Erben oder Beschenkte folgende Punkte prüfen:
- Ist die Qualifikation des Sachverständigen eindeutig dokumentiert?
- Bezieht sich die Bewertung auf den richtigen steuerlichen Stichtag?
- Wurde die Immobilie persönlich besichtigt?
- Ist das Gutachten vollständig unterschrieben?
- Sind Lageplan, Fotos, Berechnungen und weitere Anlagen beigefügt?
- Werden die verwendeten Marktdaten und Quellen benannt?
- Sind Schäden, Rechte und Belastungen nachvollziehbar bewertet?
- Wird die Wahl des Bewertungsverfahrens begründet?
- Entspricht die Wertermittlung den Vorgaben der ImmoWertV?
- Kann ein fachkundiger Dritter das Ergebnis ohne zusätzliche Ermittlungen nachvollziehen?
Das Finanzamt „akzeptiert“ somit nicht pauschal eine bestimmte Gutachtenart. Anerkannt wird ein nachvollziehbarer Nachweis, der die gesetzlichen, fachlichen und formalen Voraussetzungen erfüllt.
Häufige Fragen zum Verkehrswertgutachten für das Finanzamt
Muss das Finanzamt jedes Verkehrswertgutachten anerkennen?
Nein. Das Gutachten unterliegt der Prüfung und freien Beweiswürdigung des Finanzamts. Bei methodischen Fehlern, fehlenden Unterlagen oder unzutreffenden Wertansätzen kann es zurückgewiesen werden.
Reicht die Unterschrift eines Immobiliengutachters aus?
Nein. Neben der Unterschrift müssen die erforderliche Qualifikation und ein inhaltlich vollständiges Gutachten vorliegen. Die Bezeichnung „Immobiliengutachter“ allein belegt keine geeignete Bestellung oder Zertifizierung.
Werden zertifizierte Sachverständige anerkannt?
Regelmäßig ja, sofern die Zertifizierung von einer für die Grundstückswertermittlung nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle stammt und der Zertifizierungsumfang zum Auftrag passt.
Ist eine Objektbesichtigung erforderlich?
Für einen belastbaren steuerlichen Verkehrswertnachweis wird grundsätzlich eine persönliche Besichtigung erwartet. Ohne Besichtigung können erhebliche Zweifel an der Vollständigkeit der Bewertung entstehen.
Kann ein Kurzgutachten beim Finanzamt eingereicht werden?
Eingereicht werden kann es, als vollständiger Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts reicht es regelmäßig nicht aus. Die Finanzverwaltung erwartet eine umfassende, überprüfbare Bewertung.
Was passiert, wenn das Gutachten einzelne Fehler enthält?
Bei einzelnen behebbaren Mängeln kann Gelegenheit zur Ergänzung oder Nachbesserung gegeben werden. Bei grundlegenden methodischen oder inhaltlichen Fehlern kann ein neues Gutachten erforderlich sein.
Welche Bedeutung hat der Bewertungsstichtag?
Der Verkehrswert muss für den steuerlich maßgeblichen Zeitpunkt ermittelt werden. Spätere Modernisierungen, Schäden oder Marktveränderungen dürfen nicht ungeprüft auf den früheren Stichtag übertragen werden.
Können Wohnrecht oder Nießbrauch den Wert mindern?
Solche Rechte können den Verkehrswert beeinflussen. Entscheidend ist ihre konkrete rechtliche Ausgestaltung und wirtschaftliche Wirkung. Das Gutachten muss die Belastung nachvollziehbar untersuchen und bewerten.
Kann ein Kaufpreis das Gutachten ersetzen?
Ein unter gewöhnlichen Bedingungen vereinbarter Kaufpreis kann als Nachweis dienen, wenn der notarielle Kaufvertrag grundsätzlich innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag geschlossen wurde und die wertrelevanten Verhältnisse unverändert geblieben sind.
Gilt § 198 BewG auch für Immobilien in Hamburg?
Ja. Das Bewertungsgesetz ist Bundesrecht. Die grundlegenden Anforderungen gelten daher auch für Immobilien in Hamburg. Die konkrete Prüfung erfolgt durch die zuständige Finanzverwaltung im jeweiligen Einzelfall.
Fachliche Einschätzung zum Bewertungsanlass
Ein Verkehrswertgutachten kann eine fundierte Grundlage schaffen, wenn der steuerlich festgestellte Grundbesitzwert die tatsächlichen Eigenschaften einer Immobilie nicht ausreichend abbildet. Entscheidend ist, bereits vor der Beauftragung zu klären, ob der Sachverständige über die erforderliche Qualifikation verfügt und das Gutachten ausdrücklich für den Nachweis nach § 198 BewG erstellt wird.
Hinweis: Dieser Beitrag erläutert allgemeine Anforderungen an Immobiliengutachten. Er ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Steuerliche Fragen zum konkreten Verfahren sollten mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt abgestimmt werden.
Sie möchten prüfen lassen, ob für Ihre Immobilie ein Verkehrswertgutachten zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts geeignet ist? Lassen Sie den Bewertungsanlass und die erforderliche Gutachtenart vorab fachlich einordnen.
Verkehrswertgutachten für das Finanzamt unverbindlich anfragen.
Autor: Marcel Schaffer
Veröffentlicht: 11.07.2026