Immobilienbewertung: Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

„Was ist meine Immobilie wert?“ Diese Frage klingt zunächst einfach. Wer eine fundierte Immobilienbewertung wünscht, stellt jedoch schnell fest, dass sich die Antwort in der Praxis nicht allein mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis beantworten lässt. Zwei Häuser in derselben Straße können trotz ähnlicher Wohnfläche unterschiedliche Werte haben. Der bauliche Zustand, die Grundstücksgröße, bestehende Rechte, die Ausstattung und selbst die konkrete Lage innerhalb eines Wohngebiets können den Wert beeinflussen.

Hinzu kommt, dass eine Immobilienbewertung immer auf einen bestimmten Zeitpunkt bezogen ist. Ein Wert, der vor mehreren Jahren ermittelt wurde, muss die heutige Marktsituation nicht mehr zutreffend abbilden.

Wer den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln möchte, benötigt deshalb eine nachvollziehbare Verbindung aus Objektprüfung, rechtlichen Informationen und regionalen Marktdaten. Dabei wird nicht geschätzt, welchen Preis ein einzelner Käufer möglicherweise zahlen würde. Ermittelt wird vielmehr ein Wert, der das Marktgeschehen unter gewöhnlichen Bedingungen abbilden soll.

Was bedeutet Verkehrswert bei einer Immobilie?

Der Verkehrswert wird häufig auch als Marktwert bezeichnet. Seine gesetzliche Grundlage findet sich in § 194 Baugesetzbuch.

Danach entspricht der Verkehrswert dem Preis, der am maßgeblichen Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften, der Beschaffenheit und der Lage voraussichtlich erzielt werden könnte. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sollen dabei außer Betracht bleiben.

Das bedeutet beispielsweise:

• Ein Verkauf innerhalb der Familie ist nicht automatisch ein geeigneter Maßstab.
• Ein ungewöhnlich hoher Liebhaberpreis bildet nicht zwingend den allgemeinen Markt ab.
• Zeitdruck aufseiten des Verkäufers soll den Verkehrswert nicht bestimmen.
• Besondere Finanzierungsmöglichkeiten eines einzelnen Käufers bleiben unberücksichtigt.

Der Verkehrswert ist daher nicht mit einem garantierten Verkaufspreis gleichzusetzen. Der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis kann höher oder niedriger liegen. Verhandlungsgeschick, Verkaufsstrategie, Nachfrage zum Vermarktungszeitpunkt und persönliche Motive der Beteiligten können das Ergebnis beeinflussen.

Für eine sachgerechte Bewertung muss außerdem ein Wertermittlungsstichtag festgelegt werden. Das ist der Zeitpunkt, auf den sich die allgemeinen Marktverhältnisse beziehen. Davon zu unterscheiden ist der Qualitätsstichtag, der den rechtlichen und tatsächlichen Zustand des Grundstücks beschreibt.

Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?

Eine Immobilie wird nicht nur nach Wohnfläche und Baujahr bewertet. Maßgeblich ist das Zusammenspiel zahlreicher Eigenschaften.

Lage und Mikrolage

Die Lage gehört zu den wichtigsten Einflussfaktoren. Dabei reicht die Angabe „Hamburg“ oder „Kreis Segeberg“ nicht aus. Entscheidend ist die konkrete Mikrolage.

Berücksichtigt werden unter anderem:

• Wohnumfeld und Nachbarschaft
• Verkehrsanbindung
• Einkaufsmöglichkeiten und Infrastruktur
• Schulen und Betreuungseinrichtungen
• Lärm- oder Verkehrsbelastungen
• Ausrichtung des Grundstücks
• Aussicht und Belichtung
• Hochwasser-, Altlasten- oder andere besondere Risiken

Auch innerhalb eines Stadtteils können erhebliche Unterschiede bestehen. Eine ruhige Nebenstraße, eine stark befahrene Hauptstraße und eine Lage an einer Grünfläche gehören zwar möglicherweise zum gleichen Postleitzahlengebiet, werden am Markt aber unterschiedlich wahrgenommen.

Die ImmoWertV nennt bei den Lagemerkmalen ausdrücklich die Verkehrsanbindung, die Nachbarschaft, die Wohn- und Geschäftslage sowie Umwelteinflüsse.

Grundstück

Beim Grundstück werden nicht nur die Fläche und der Bodenrichtwert betrachtet. Relevant sind auch:

• Zuschnitt und Grundstückstiefe
• mögliche Bebauung
• Erschließungszustand
• Art und Maß der zulässigen Nutzung
• Bodenbeschaffenheit
• bestehende Baulasten
• Wegerechte und Leitungsrechte
• Erbbaurechte oder andere Belastungen

Der Bodenrichtwert ist dabei eine wichtige Ausgangsgröße, aber nicht automatisch der konkrete Bodenwert eines einzelnen Grundstücks. Er beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert für ein fiktives Grundstück innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Abweichende Grundstücksmerkmale müssen sachgerecht berücksichtigt werden.

Gebäude

Bei bebauten Grundstücken werden insbesondere folgende Merkmale untersucht:

• Gebäudeart
• Baujahr
• Wohn- und Nutzflächen
• Bauweise
• Ausstattungsstandard
• energetische Eigenschaften
• Modernisierungen
• Instandhaltungszustand
• erkennbare Baumängel und Bauschäden
• wirtschaftliche Restnutzungsdauer
• mögliche An-, Um- oder Ausbauten

Ein älteres Gebäude ist nicht grundsätzlich weniger wert als ein jüngeres. Wurden Dach, Fenster, Leitungen, Heizung oder Innenausbau fachgerecht modernisiert, kann sich das positiv auf Zustand und Restnutzungsdauer auswirken. Unterlassene Instandhaltung kann den Wert dagegen mindern.

Die ImmoWertV verlangt, solche rechtlichen und tatsächlichen Grundstücksmerkmale einzubeziehen, wenn der Grundstücksmarkt ihnen einen Werteinfluss beimisst.

Rechte, Belastungen und Nutzung

Auch Eintragungen und vertragliche Regelungen können den Verkehrswert beeinflussen. Typische Beispiele sind:

• Wohnrechte
• Nießbrauch
• Erbbaurechte
• Grunddienstbarkeiten
• Wegerechte
• langfristige Mietverträge
• besondere Nutzungsbeschränkungen
• öffentlich-rechtliche Bindungen

Ob und in welcher Höhe ein Recht den Wert beeinflusst, hängt von seiner konkreten Ausgestaltung ab. Eine pauschale Kürzung ist in der Regel nicht sachgerecht.

Welche Bewertungsverfahren kommen infrage?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung sieht grundsätzlich drei Verfahren vor:

1. Vergleichswertverfahren
2. Ertragswertverfahren
3. Sachwertverfahren

Es kann ein einzelnes Verfahren oder eine Kombination mehrerer Verfahren angewendet werden. Die Wahl muss zur Immobilienart, zur Marktpraxis und zu den verfügbaren Daten passen und fachlich begründet werden.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus geeigneten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien abgeleitet. Nach der ImmoWertV ist hierfür grundsätzlich eine ausreichende Anzahl geeigneter Vergleichspreise erforderlich.

Das Verfahren kommt häufig bei Immobilienarten infrage, für die ein ausreichend aktiver und vergleichbarer Markt besteht, beispielsweise bei:

• Eigentumswohnungen
• Reihenhäusern
• Doppelhaushälften
• Baugrundstücken
• teilweise auch Einfamilienhäusern

Vergleichbarkeit bedeutet nicht, dass zwei Immobilien vollständig identisch sein müssen. Unterschiede bei Lage, Größe, Baujahr, Zustand oder Ausstattung werden untersucht und – soweit belastbar möglich – angepasst.

Eine Eigentumswohnung ohne Aufzug im dritten Obergeschoss ist beispielsweise nicht ohne Weiteres mit einer barrierearm erreichbaren Wohnung im selben Gebäude vergleichbar. Auch Sondernutzungsrechte, Stellplätze, Balkonflächen oder der Zustand des Gemeinschaftseigentums können eine Rolle spielen.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren orientiert sich an den marktüblich erzielbaren Erträgen einer Immobilie. Es wird insbesondere dann eingesetzt, wenn die Renditeerwartung für die Preisbildung am Markt im Vordergrund steht. Die ImmoWertV legt fest, dass der Ertragswert auf Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt wird.

Typische Anwendungsfälle sind:

• Mehrfamilienhäuser
• vermietete Wohn- und Geschäftshäuser
• Büro- und Geschäftsimmobilien
• andere renditeorientierte Objekte

Vereinfacht betrachtet werden dabei der Bodenwert und der nachhaltig erzielbare Gebäudereinertrag zusammengeführt. Zu den wichtigen Größen gehören:

• marktübliche Miete
• Bewirtschaftungskosten
• Liegenschaftszinssatz
• Bodenwert
• Restnutzungsdauer
• Mietverträge und Leerstandsrisiken

Die tatsächlich vereinbarte Miete wird geprüft, ist aber nicht in jedem Fall allein ausschlaggebend. Liegt sie deutlich über oder unter dem marktüblichen Niveau, muss untersucht werden, wie der Grundstücksmarkt diese Abweichung bewertet.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren werden der Bodenwert und der Wert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen betrachtet. Ausgangspunkt sind modellhafte Herstellungskosten, die unter anderem an Gebäudealter und Zustand angepasst werden. Anschließend ist der vorläufige Sachwert an die örtlichen Marktverhältnisse anzupassen.

Die ImmoWertV beschreibt den Sachwert als Verbindung aus dem vorläufigen Sachwert der baulichen Anlagen, dem Wert sonstiger Anlagen und dem Bodenwert.

Das Verfahren kann insbesondere bei Immobilien relevant sein, bei denen die Eigennutzung die Preisbildung prägt, beispielsweise bei:

• Einfamilienhäusern
• Doppelhäusern
• individuell errichteten Wohngebäuden
• bestimmten Spezialimmobilien

Ein häufiger Irrtum besteht darin, den Sachwert mit den tatsächlichen Baukosten gleichzusetzen. Entscheidend ist jedoch nicht, welche Rechnungen der Eigentümer bezahlt hat. Bewertet wird auf Grundlage normierter Modellansätze und anschließend unter Berücksichtigung des örtlichen Grundstücksmarktes.

Ein Gebäude kann hohe Herstellungskosten verursacht haben, ohne dass Käufer diese vollständig über den Kaufpreis honorieren. Umgekehrt kann eine gefragte Lage dazu führen, dass der Marktwert deutlich oberhalb eines rein technischen Ausgangswerts liegt.

So läuft eine professionelle Verkehrswertermittlung ab

Eine nachvollziehbare Immobilienbewertung erfolgt in mehreren Schritten.

1. Bewertungsanlass und Stichtag klären

Zunächst wird festgelegt, wofür die Bewertung benötigt wird. Typische Anlässe sind:

• Verkauf oder Kauf
• Erbschaft
• Schenkung
• Scheidung
• Vermögensaufteilung
• gerichtliche Auseinandersetzung
• steuerlicher Nachweis
• Beleihung
• interne Vermögensübersicht

Der Anlass beeinflusst, welcher Umfang und welche Gutachtenart geeignet sind. Für eine erste private Orientierung kann eine kompaktere Wertermittlung ausreichen. Bei gerichtlichen, steuerlichen oder streitigen Verfahren werden häufig höhere Anforderungen an Herleitung, Dokumentation und Nachvollziehbarkeit gestellt.

2. Unterlagen auswerten

Zu den regelmäßig benötigten Unterlagen gehören – abhängig von Objektart und Bewertungsanlass – beispielsweise:

• aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte oder Liegenschaftskarte
• Bauzeichnungen und Grundrisse
• Wohn- und Nutzflächenberechnungen
• Baubeschreibung
• Angaben zu Modernisierungen
• Energieausweis
• Mietverträge
• Teilungserklärung bei Wohnungseigentum
• Protokolle und Wirtschaftspläne der Eigentümergemeinschaft
• Baulastenauskunft
• Angaben zu Rechten und Belastungen

Fehlende oder widersprüchliche Unterlagen müssen geklärt werden. Eine im Exposé genannte Wohnfläche ist beispielsweise nicht automatisch richtig. Gerade bei ausgebauten Dachgeschossen, Terrassen, Balkonen oder wohnlich genutzten Kellerräumen können Abweichungen auftreten.

3. Immobilie besichtigen

Der Ortstermin dient dazu, den tatsächlichen Zustand der Immobilie aufzunehmen und mit den Unterlagen abzugleichen.

Dabei werden unter anderem betrachtet:

• Grundriss und Nutzung
• Ausstattungsqualität
• Modernisierungsstand
• Instandhaltungszustand
• erkennbare Schäden
• Grundstückssituation
• Nebengebäude und Außenanlagen
• Besonderheiten der unmittelbaren Umgebung

Eine Besichtigung ist keine umfassende technische Gebäudeprüfung. Verdeckte Bauteile werden bei einer üblichen Verkehrswertermittlung nicht geöffnet. Hinweise auf mögliche Schäden oder weiteren Untersuchungsbedarf können dennoch wertrelevant sein.

4. Regionale Marktdaten untersuchen

Angebotspreise aus Immobilienportalen reichen für eine belastbare Bewertung nicht aus. Sie zeigen, zu welchen Preisen Immobilien angeboten werden, nicht zwingend, zu welchen Preisen sie tatsächlich verkauft wurden.

Wichtiger sind geeignete Marktdaten, beispielsweise:

• Vergleichskaufpreise
• Bodenrichtwerte
• Immobilienpreisindizes
• Vergleichsfaktoren
• Sachwertfaktoren
• Liegenschaftszinssätze
• marktübliche Mieten

In Hamburg stellt der Gutachterausschuss unter anderem Bodenrichtwerte, Vergleichsfaktoren, Indexreihen und weitere Wertermittlungsdaten bereit. Die Daten beruhen wesentlich auf der Auswertung der Kaufpreissammlung.

Diese Informationen müssen zum Bewertungsmodell und zum jeweiligen Stichtag passen. Ein Bodenrichtwert oder Vergleichsfaktor darf nicht isoliert übernommen werden, wenn das Bewertungsobjekt von den zugrunde gelegten Eigenschaften abweicht.

5. Verfahren auswählen und anwenden

Der Sachverständige prüft, welches Verfahren die Preisbildung des jeweiligen Teilmarkts am besten abbildet. Dabei ist auch entscheidend, ob ausreichend geeignete Daten vorliegen.

Die Verfahrenswahl sollte nicht nach einem starren Schema erfolgen. Eine vermietete Eigentumswohnung kann beispielsweise sowohl unter Vergleichs- als auch unter Ertragsgesichtspunkten betrachtet werden. Welche Herleitung im Vordergrund steht, hängt von der Marktpraxis, dem Bewertungszweck und der Datenlage ab.

6. Besonderheiten berücksichtigen

Nach der grundlegenden Verfahrensrechnung werden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale geprüft. Dazu können unter anderem gehören:

• erhebliche Baumängel oder Bauschäden
• ungewöhnliche Mietverhältnisse
• Rechte und Belastungen
• Altlasten
• wirtschaftlich nicht mehr nutzbare Gebäudeteile
• besondere Außenanlagen
• abweichende Nutzungen

Solche Besonderheiten dürfen nicht doppelt berücksichtigt werden. Wurde ein Schaden bereits bei der Einschätzung des Gebäudezustands oder der Restnutzungsdauer erfasst, kann ein zusätzlicher vollständiger Kostenabzug zu einer fehlerhaften Doppelberücksichtigung führen.

Die ImmoWertV sieht vor, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale regelmäßig durch marktgerechte Zu- oder Abschläge einzubeziehen, soweit sie nicht bereits an anderer Stelle berücksichtigt wurden.

7. Verkehrswert ableiten

Am Ende werden die Ergebnisse fachlich gewürdigt. Werden mehrere Verfahren eingesetzt, müssen die Ergebnisse nicht einfach mathematisch gemittelt werden. Entscheidend ist ihre jeweilige Aussagekraft.

Ein Verfahren mit besonders geeigneten Vergleichsdaten kann stärker gewichtet werden als eine nur eingeschränkt belastbare Kontrollrechnung. Die Herleitung muss für den Leser nachvollziehbar bleiben.

Warum pauschale Quadratmeterpreise häufig täuschen

Quadratmeterpreise können eine erste Orientierung geben. Für eine individuelle Wertermittlung reichen sie jedoch selten aus.

Ein Beispiel: Zwei Einfamilienhäuser in vergleichbarer Lage verfügen jeweils über 140 Quadratmeter Wohnfläche. Das erste Haus wurde regelmäßig modernisiert, besitzt einen zeitgemäßen Grundriss und steht auf einem gut nutzbaren Grundstück. Beim zweiten Haus bestehen ein deutlicher Instandhaltungsbedarf, ein ungünstiger Grundstückszuschnitt und ein eingetragenes Wohnrecht.

Ein pauschaler Quadratmeterpreis würde diese Unterschiede nur unzureichend erfassen.

Auch regionale Durchschnittswerte müssen richtig eingeordnet werden. Der Immobilienmarkt in Hamburg unterscheidet sich nicht nur von Henstedt-Ulzburg oder Norderstedt. Innerhalb Hamburgs bestehen ebenfalls verschiedene Teilmärkte. Stadtteil, Mikrolage, Gebäudeart, Grundstücksgröße und Zustand wirken gemeinsam auf die Preisbildung.

Der Bodenrichtwert darf deshalb ebenso wenig mit dem fertigen Grundstückswert gleichgesetzt werden wie ein durchschnittlicher Wohnungspreis mit dem Verkehrswert einer konkreten Wohnung.

Praxisbeispiel: Einfamilienhaus im Hamburger Umland

Ein Eigentümer möchte ein freistehendes Einfamilienhaus im Hamburger Umland innerhalb der Familie übertragen. Das Gebäude stammt aus den 1980er-Jahren. Dach und Fenster wurden erneuert, die Heizungsanlage ist älter. Ein Anbau wurde in den Bauunterlagen nicht eindeutig dargestellt.

Zunächst werden der Bewertungsstichtag und der rechtliche Zustand geklärt. Anschließend erfolgt die Auswertung von Grundbuch, Flurkarte, Bauunterlagen und Flächenangaben. Beim Ortstermin werden Modernisierungen, Ausstattung, Grundstückszuschnitt und der tatsächliche Anbau aufgenommen.

Für die Bewertung werden der Bodenwert und die baulichen Anlagen untersucht. Da das Objekt überwiegend eigengenutzt wird und geeignete Marktdaten vorliegen, bietet sich eine sachwertorientierte Betrachtung an. Ergänzend werden regionale Vergleichsdaten geprüft.

Dabei zeigt sich:

• Die erneuerten Bauteile wirken sich positiv auf den Zustand aus.
• Die ältere Heizungsanlage wird im Gesamtzustand berücksichtigt.
• Der Anbau muss hinsichtlich Genehmigung und anrechenbarer Fläche geklärt werden.
• Der Grundstückszuschnitt weicht vom Bodenrichtwertgrundstück ab.
• Die regionale Marktlage erfordert eine sachgerechte Marktanpassung.

Erst die gemeinsame Betrachtung dieser Punkte ergibt einen nachvollziehbaren Verkehrswert. Der ursprüngliche Kaufpreis des Eigentümers und die Summe seiner damaligen Investitionen sind dafür nicht unmittelbar maßgeblich.

Checkliste: Was Eigentümer vorbereiten können

Für eine zügige Wertermittlung ist es hilfreich, vorhandene Informationen frühzeitig zusammenzustellen.

Zum Grundstück

• Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Angaben zu Baulasten
• Erschließungsinformationen
• Nachweise über Rechte und Belastungen

Zum Gebäude

• Bauzeichnungen
• Grundrisse
• Flächenberechnungen
• Baubeschreibung
• Baugenehmigungen
• Modernisierungsnachweise
• Energieausweis

Bei Eigentumswohnungen

• Teilungserklärung
• Aufteilungsplan
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Wirtschaftsplan
• Jahresabrechnung
• Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Angaben zu geplanten Maßnahmen

Bei vermieteten Immobilien

• Mietverträge
• Mietaufstellung
• Betriebskostenübersicht
• Informationen über Leerstände
• Angaben zu nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten

Nicht jede Unterlage liegt zu Beginn vollständig vor. Entscheidend ist, fehlende Informationen zu erkennen, ihre Bedeutung einzuschätzen und gegebenenfalls gezielt nachzufordern.

Häufige Fragen zur Ermittlung des Verkehrswerts

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?

Im Zusammenhang mit § 194 BauGB werden die Begriffe Verkehrswert und Marktwert grundsätzlich gleichbedeutend verwendet. Gemeint ist der unter gewöhnlichen Marktbedingungen zum Bewertungsstichtag voraussichtlich erzielbare Preis.

Ist der Verkehrswert der spätere Verkaufspreis?

Nein. Der Verkehrswert ist eine sachverständig hergeleitete Marktgröße. Der tatsächliche Verkaufspreis entsteht durch Verhandlungen und kann aufgrund der konkreten Verkaufssituation davon abweichen.

Kann ich den Verkehrswert selbst berechnen?

Eine grobe Orientierung anhand regionaler Marktdaten ist möglich. Eine vollständige Bewertung setzt jedoch Kenntnisse über Bewertungsverfahren, lokale Daten, Rechte, Gebäudeeigenschaften und Marktanpassungen voraus.

Welches Bewertungsverfahren ist das richtige?

Das hängt von der Objektart, der üblichen Preisbildung auf dem jeweiligen Teilmarkt und der Verfügbarkeit geeigneter Daten ab. Die Wahl des Verfahrens muss fachlich begründet werden.

Ist der Bodenrichtwert gleich dem Grundstückswert?

Nein. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein typisches, fiktives Grundstück innerhalb einer Richtwertzone. Besonderheiten des konkreten Grundstücks, beispielsweise Größe, Zuschnitt, Nutzungsmöglichkeiten oder Erschließungszustand, können Anpassungen erforderlich machen.

Warum ist eine Besichtigung sinnvoll?

Unterlagen zeigen nicht immer den tatsächlichen Zustand. Beim Ortstermin können Ausstattung, Modernisierungen, Schäden, Nutzung, Grundriss und Grundstücksmerkmale aufgenommen und mit den Dokumenten abgeglichen werden.

Welche Unterlagen werden für die Bewertung benötigt?

Das hängt von der Immobilie ab. Regelmäßig wichtig sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Flächenberechnungen und Angaben zu Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen und vermieteten Objekten werden zusätzliche Unterlagen benötigt.

Wie lange ist ein ermittelter Verkehrswert gültig?

Ein Gutachten bezieht sich auf einen festgelegten Stichtag. Ändern sich Marktlage, Gebäudezustand oder rechtliche Verhältnisse, kann eine Aktualisierung erforderlich werden. Es gibt daher keine allgemeine feste Gültigkeitsdauer.

Reicht eine Online-Immobilienbewertung aus?

Online-Bewertungen können eine erste Preisspanne liefern. Individuelle Besonderheiten wie Rechte, Schäden, Modernisierungen, Grundstückszuschnitt oder die konkrete Mikrolage werden jedoch häufig nur eingeschränkt berücksichtigt.

Wann ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?

Ein ausführliches Gutachten kann insbesondere bei Erbschaften, Scheidungen, Schenkungen, gerichtlichen Verfahren, steuerlichen Fragestellungen oder größeren Vermögensentscheidungen sinnvoll sein. Welcher Gutachtenumfang erforderlich ist, sollte anhand des konkreten Bewertungsanlasses geklärt werden.

Eine nachvollziehbare Bewertung braucht den Blick auf das Ganze

Der Verkehrswert entsteht nicht durch eine einzelne Formel. Erst die Verbindung aus Stichtag, Unterlagen, Objektbesichtigung, regionalen Marktdaten und einem geeigneten Bewertungsverfahren führt zu einem belastbaren Ergebnis.

Gerade in unterschiedlichen Teilmärkten wie Hamburg, dem Kreis Segeberg und dem übrigen Schleswig-Holstein ist die regionale Einordnung wesentlich. Durchschnittswerte können Orientierung bieten, ersetzen aber nicht die Prüfung des einzelnen Grundstücks.

Persönliche Einschätzung Ihres Bewertungsanlasses

Sie möchten den Verkehrswert eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks ermitteln lassen? Wir prüfen mit Ihnen, welcher Bewertungsumfang zu Ihrem Anliegen passt, und erläutern die einzelnen Schritte nachvollziehbar.

Sprechen Sie mit uns über Ihre Immobilie und den konkreten Bewertungsanlass.

Autor: Marcel Schaffer

Veröffentlicht: 06.07.2026